Una preocupación habitual de los propietarios de pisos es cómo garantizar el cobro del alquiler. Una duda que se repite constantemente y es algo normal. Cuando un casero decide arrendar su vivienda siempre existe la incertidumbre.
Pues bien, en este artículo, te explicamos 10 acciones que puedes aplicar fácilmente para valorar tu inquilino y asegurarte de no llevarte sustos cuando comience el contrato.
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1. Fianza legal del alquiler
La primera herramienta que todo casero debe solicitar es una fianza del alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los propietarios pueden solicitar hasta una mensualidad en concepto de fianza.
En la negociación, se podrá fijar cómo se hará la devolución de la fianza del alquiler, como una transferencia bancaria, en metálico, o bien, que sea el pago del último mes del arrendamiento.
Por lo general, la devolución de la fianza del alquiler se realiza durante el mes siguiente a la finalización del contrato. Siempre y cuando no haya desperfectos en el inmueble, y que no se hayan producido por el uso habitual del inmueble.
Esta mensualidad queda a recaudo del organismo oficial de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Cataluña, el Incasòl.
2. Fianza complementaria o depósito de garantía
Un elemento similar a la fianza es la fianza complementaria también llamado depósito de garantía. Esta es una cantidad de dinero que debe ser fijada en el contrato como una cláusula más. Además, según la legislación vigente no puede ser superior a dos mensualidades.
Además, a diferencia de la primera fianza, la complementaria queda en custodia del propietario, no de una entidad gubernamental.
Por lo general, entre fianza legal y complementaria son unas tres mensualidades que se deben abonar en metálico para formalizar el contrato de alquiler.
Ahora bien, en caso que el inquilino no pueda garantizar una solvencia en España, el contrato debe fijar más mensualidades como fianzas y tener una mayor duración.
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3. Solicitar un aval al inquilino
Por otro lado, el propietario puede solicitar un aval bancario para asegurarse que cobra el alquiler. En concreto, son rentas que quedan a recaudo en el banco.
Cabe aclarar que este tipo de aval, no se añade a la fianza complementaria, es o bien una opción u otra. Por tanto, el casero debe optar si acepta la fianza complementaria o el aval bancario. A fin de cuentas, siguen siendo 3 mensualidades en total las que se deben abonar, una de la fianza y dos en concepto de aval bancario o de depósito de garantía.
Otra opción muy utilizada en los arrendamientos es el aval personal. Esta medida implica que un familiar o conocido del inquilino también firme en los contratos y, en caso de que el inquilino no pueda hacerse cargo del pago, el casero pueda reclamar la deuda al avalador.
📌 Aquí, una excelente garantía para el cobro del alquiler es que este avalador personal o fiador aporte un contrato de funcionario. De este modo, con un empleo en el sector público, prácticamente, se garantiza que no habrá impago.
4. Estudio de solvencia del inquilino
Los agentes inmobiliarios profesionales se detectan por su capacidad de filtrar a los inquilinos. Es necesario realizar un estudio de solvencia para alquilar, puede ser un proceso largo y detallado, pero es la única manera de conseguir al inquilino adecuado para un inmueble.
Dentro de este estudio de solvencia del inquilino, se pueden solicitar varios tipos de documentos. Por ejemplo:
- Últimas nóminas
- Declaración de la renta en caso de autónomos
- Contratos laborales
- Extracto bancario de sus ahorros
- Carta de recomendación
- Matrículas si son estudiantes que han venido a la ciudad
- Documentación adicional
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También, se debe realizar un estudio de solvencia al avalador. Así, el propietario tendrá mayor seguridad, tanto del inquilino como del avalador o avaladores.
5. Fichero de Inquilinos Morosos (FIM)
A su vez, existe el Fichero de Inquilinos Morosos. Se trata de una base de datos que los caseros pueden pagar para solicitar el perfil histórico de un inquilino. En el FIM queda registrado si un inquilino ha pagado religiosamente sus mensualidades en otras viviendas.
Ahora bien, para que el propietario pueda acceder a esta información debe contar con el consentimiento expreso del inquilino. Tanto los caseros pueden pagar por obtener información, como los arrendatarios para tener su perfil de buen pagador.
6. Arbitraje en el contrato del alquiler
Una opción menos conocida, pero igual de válida, es el arbitraje para dirimir disputas por pagos, cláusulas del contrato o incluso casos de desahucio.
El arbitraje es una manera de garantizar el cobro del alquiler de forma más rápida que la vía judicial. Es una intermediación entre propietario e inquilino donde ambas partes aceptan que un tercero medie.
7. Contratar un seguro de impago del alquiler
Los propietarios pueden contratar una póliza que cubre posibles impagos de los inquilinos. Además, suelen cubrir destrozos e incluso a los abogados, en caso de llegar a juicio, para desahuciar a un arrendatario moroso que permanezca en el inmueble de manera ilegal.
La contratación de este tipo de seguro han crecido en los últimos tiempos, gracias a la seguridad que aportan a los propietarios para garantizar el cobro del alquiler.
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8. Seguros de continente y contenido
Además del seguro de impago, que sólo remite a la cobertura económica, también existen los seguros de hogar clásicos de contenido y continente.
La contratación de estas pólizas pueden figurar en el contrato de arrendamiento como dos cláusulas más. Así, tanto propietario como inquilino, se aseguran que la otra parte cumpla con su responsabilidad.
A la hora de contratar los seguros de impagos de alquiler hay que fijarse qué puntos cubre. Y también entender que, los seguros cubren destrozos de inquilinos, es decir, actos vandálicos realizados a mala fe, no desgastes por el uso habitual.
Por tanto, es recomendable blindar los contratos de alquiler firmados con seguros de contenido, continente e impago; una respaldo para proteger el cobro del alquiler a fin de mes.
Artículo relacionado:Ventajas de tener un seguro de alquiler
9. Hacer un seguimiento cercano del inquilino
También es comprensible que el inquilino pueda pasar por una mala época. Por ejemplo, con la crisis del Covid-19 que haya perdido el trabajo o haya bajado su poder adquisitivo.
Por ello, es importante contactar y mantener un trato cercano, o incluso negociar una rebaja, aunque sea temporal.
Al fin y al cabo, en situaciones económicas complicadas, es inteligente conservar un inquilino que tal vez pague menos, pero es más estable, que otro perfil con una renta superior pero sin tanta seguridad de continuar en el futuro.
10. Elegir al inquilino apropiado
En ShBarcelona buscamos la excelencia para encontrar al inquilino adecuado. Realizamos un estudio de solvencia completa para que así,el propietario tenga un alquiler sin riesgo.
Valoramos cada perfil, poniendo en consideración todos sus documentos y con una entrevista personal. Finalmente, quien decide en último momento es el dueño del inmueble.
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Fuentes:
- https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/04/16/economia/1555439530_983218.html
- https://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-02-02/seguros-alquiler-arrendamiento-oesa-arrendador-arrendatario-vivienda-contrato-de-alquiler_1323784/
- https://www.elespanol.com/invertia/observatorios/vivienda/20200417/dispara-contratacion-seguros-impago-alquiler-viviendas/482952934_0.html
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