Una preocupación habitual de los propietarios de pisos es cómo garantizar el cobro del alquiler del piso. Una duda que se repite constantemente y es algo normal. Cuando un casero decide arrendar su vivienda siempre existe esa incertidumbre.
Pues bien, en este artículo, te explicamos 10 acciones que puedes aplicar fácilmente para valorar tu inquilino y asegurarte de no llevarte sustos cuando comience el contrato.
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1. Fianza legal del alquiler
La primera herramienta que todo casero debe solicitar es una fianza del alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los propietarios pueden solicitar una mensualidad en concepto de fianza mínima legal.
Esta mensualidad queda a recaudo del organismo oficial de cada Comunidad Autónoma, en el caso de Cataluña, el Incasòl y en Madrid, el Ivima.
Además, la LAU establece que la devolución de la fianza del alquiler se debe realizar en un período máximo de 30 días después del fin del contrato, siempre y cuando no haya desperfectos en el piso o pago de suministros pendientes.
2. Fianza complementaria o depósito de garantía
Asimismo, se suelen solicitar garantías adicionales a la fianza mínima legal establecida por la LAU. Estas rentas adicionales son conocidas como depósito de garantía o fianza complementaria.
La ley permite exigir dos mensualidades adicionales a la fianza mínima legal, en contratos de hasta 5 años, o 7 años si el propietario es una persona jurídica.
A su vez, en caso que la solvencia del inquilino no sea validada por el propietario, se podría solicitar más meses de garantía extras (incluso más de 4). Ahora bien, en este caso, la duración del contrato debe ser de mínimo 6 años.
Además, a diferencia de la primera fianza, la complementaria queda en custodia del propietario, no de una entidad gubernamental, aunque los mismos organismos recaudatorios podrían depositar las garantías adicionales de igual manera que la fianza mínima.
Por lo general, entre fianza legal y complementaria son unas tres mensualidades que se deben abonar en metálico para formalizar el contrato de alquiler. Esto ocurre en los contratos de alquiler de 5 años. Como comentamos antes, en caso el propietario es una persona jurídica, como una empresa, el contrato debe tener una duración de 7 años.
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3. Solicitar un aval al inquilino
Por otro lado, el propietario puede solicitar un aval bancario para garantizar el cobro del alquiler. En concreto, son 2 rentas que quedan a recaudo en el banco si se trata de contratos de 5 o 7 años. Ahora bien, si los avales son más de 2 mensualidades, el contrato debe tener una vigencia mínima de 6 años.
Cabe aclarar que este tipo de aval, no se añade a la fianza complementaria, es o bien una opción u otra. Por tanto, el casero debe optar si acepta la fianza complementaria o el aval bancario. A fin de cuentas, para contratos de 5 años o 7 si el propietario es una empresa, siguen siendo 3 mensualidades en total las que se deben abonar el inquilino; una de la fianza y dos en concepto de aval bancario o de depósito de garantía.
Otra opción muy utilizada en los arrendamientos es el aval personal. Esta medida implica que un familiar o conocido, con ingresos en el país, también debe firme el contrato de alquiler, en caso de impago de la renta, el casero podrá reclamar la deuda pendiente al avalador.
📌 Aquí, una excelente garantía para el cobro del alquiler es que este avalador personal o fiador aporte un contrato de funcionario. De este modo, con un empleo en el sector público, prácticamente, se garantiza que no habrá impago.
4. Estudio de solvencia del inquilino
Los agentes inmobiliarios profesionales se caracterizan por su capacidad de analizar exhaustivamente la viabilidad de solvencia de los inquilinos potenciales. Realizar un estudio de solvencia para alquilar es un proceso puede ser largo y detallado, pero a la vez, es la única manera de conseguir al inquilino adecuado.
En ShBarcelona cuidamos al detalle los documentos que deben presentar los futuros inquilinos. Por ello, solicitamos diferente tipo de documentación según el tipo de perfil:
Para trabajador por cuenta ajena
- Tres últimas nóminas
- Contrato de trabajo
- Última declaración de la renta
Trabajador por cuenta propia (autónomos)
- Última declaración de la rentas
- Tres últimos recibos de pago IRPF
- Datos del gestor o administrador
Estudiantes
- Carta de admisión universitaria
- Justificante de pago de los estudios
- Constancia de solvencia y/o aval de tercera persona
Empresas
- Título de constitución de la sociedad
- Título acreditativo de las facultades del representante legal de la sociedad
- Impuesto de Sociedades presentado en el último ejercicio (modelo 200)
Otros casos
- Referencias bancarias o aval bancario
- Justificante de ingresos en el extranjero
- Recomendaciones personales firmadas y selladas por el órgano emisor
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📌 Aquí, una excelente garantía para el cobro del alquiler es que este avalador personal o fiador aporte un contrato de funcionario. De este modo, con un empleo en el sector público, prácticamente, se garantiza que no habrá impago.
También, es recomendable realizar un estudio de solvencia al avalador, solicitando los mismos documentos que al inquilino. Así, el propietario tendrá mayor seguridad, tanto del inquilino como del avalador o avaladores.
5. Inquilinos procedentes de relocation
Este tipo de arrendatarios son ejecutivos con solvencia contrastada. Estos inquilinos suelen ser trabajadores de empresas que se mudan y su compañía contrata una gestora de relocation, quien le ayuda en el proceso de integración. Así, esta gestora se encarga de contratar un piso, un coche, encontrar un colegio para los niños o incluso un trabajo para la pareja. En definitiva, una propuesta de inquilino sin dudas en su solvencia y con capacidad económica avalada por su empresa.
En ShBarcelona contamos con acuerdos con compañías de relocation en Barcelona para captar perfiles de inquilinos que garanticen un alquiler sin riesgo. Aquí puede ver nuestro catálogo de empresas colaboradoras.
6. Arbitraje en el contrato del alquiler
Una opción menos conocida, pero igual de válida, es el arbitraje para dirimir disputas por pagos, cláusulas del contrato o incluso casos de desahucio.
El arbitraje es una manera de garantizar el cobro del alquiler de forma más rápida que la vía judicial. Es una intermediación entre propietario e inquilino donde ambas partes aceptan que un tercero medie.
7. Contratar un seguro de impago del alquiler
Los propietarios pueden contratar una póliza que cubre posibles impagos de los inquilinos. Además, suelen cubrir destrozos e incluso a los abogados, en caso de llegar a juicio, para desahuciar a un arrendatario moroso que permanezca en el inmueble de manera ilegal.
La contratación de este tipo de seguro han crecido en los últimos tiempos, gracias a la seguridad que aportan a los propietarios para garantizar el cobro del alquiler.
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8. Seguros de continente, contenido y responsabilidad civil
Además del seguro de impago, que sólo remite a la cobertura económica, también existen los seguros de hogar clásicos de contenido, continente y responsabilidad civil.
La contratación de estas pólizas pueden figurar en el contrato de arrendamiento como unas cláusulas más. Así, tanto propietario como inquilino, se aseguran que la otra parte cumpla con su responsabilidad.
A la hora de contratar los seguros de impagos de alquiler hay que fijarse qué supuestos cubre. Y también entender que, los seguros cubren desperfectos que no estén causados por el desgastes del uso habitual.
Por tanto, es recomendable tanto para inquilinos como para propietarios contratar una póliza de seguro de contenido, continente, responsabilidad civil e impago de renta durante toda la vigencia del contrato. De este modo, se garantiza la tranquilidad de ambas partes.
En ShBarcelona ofrecemos los tres tipos de pólizas de seguro para que pueda estar tranquilo al alquilar su inmueble.
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9. Hacer un seguimiento cercano del inquilino
También es comprensible que el inquilino pueda pasar por una mala época. Por ejemplo, con la crisis del Covid-19 que haya perdido el trabajo o haya bajado su poder adquisitivo.
Por ello, es importante contactar y mantener un trato cercano, o incluso negociar las condiciones del contrato, aunque sea de forma temporal.
10. Elegir al inquilino apropiado
En ShBarcelona buscamos la excelencia para encontrar al inquilino adecuado. Realizamos un estudio de solvencia completo para que así,el propietario tenga un alquiler sin riesgo.
Estudiamos cada propuesta, poniendo en consideración toda documentación presentada de forma exhaustiva y en el caso de ser necesario, se organiza una entrevista personal con el inquilino y el propietario. Ahora bien, quien tiene la decisión final es el dueño del inmueble.
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Fuentes:
- https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/04/16/economia/1555439530_983218.html
- https://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-02-02/seguros-alquiler-arrendamiento-oesa-arrendador-arrendatario-vivienda-contrato-de-alquiler_1323784/
- https://www.elespanol.com/invertia/observatorios/vivienda/20200417/dispara-contratacion-seguros-impago-alquiler-viviendas/482952934_0.html
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